証券研究Lab

一般的な投資信託は、投資家から小口で資金を集め、それを大きなまとまりにしてプロの投資家が株式や債券などに投資し、その収益を投資家に分配します。

 

一方、REIT（不動産投資信託）も同じ仕組みで、投資信託の基本的な仕組みである投資家から小口で資金を集め、それを大きなまとまった資金にして、不動産投資のプロがオフィスやマンション等の不動産を購入し、その不動産の賃料収入と売却益を投資家に分配します。

 

一般的な投資信託と異なる部分として、REITは、証券取引所で株式のように取引され、取引時間中はリアルタイムで価格が変動していますす。

投資信託は1日1回基準価額が算出・公表され、ブラインド方式といい、売買時に基準価額が分からない状態で取引をします。ブラインド方式は売却時に基準価額が分からない状態で取引するため、薄利での売却は損をしてしまう可能性があます。

このように、投資信託は予想で売却することになりますが、REITは指値もでき、成行でもそのときの価格で売却できるため、確定的な売却金額を受け取れます。

 

また、REITなら信用取引を利用して、自己資金（株等も含む）の3倍までの取引ができたり、貸借銘柄であれば売りから入ることもできます。もちろん、レバレッジを効かせずに自己資金の範囲内で取引を楽しむこともできます。

 

<REITと投資信託比較＞

	REIT	投資信託
最低投資資金	10万円程度	100円
収益	分配金（年2・1回）	分配金（年1回~毎月）
利回り	分配金利回り2.9~7.2%	分配金利回り0~20%
流動性	受渡日3営業日	受渡日4~7営業日
信用取引	◯ 信用選定銘柄なら可能 貸借銘柄なら売りも可能	×

 

REITは、日本の証券取引所に上場するJ—REITでは現在60銘柄以上が上場しており、その中で銘柄を選ぶ基準を5つあるので、そのポイントをまとめてみました。

 

1.       REITの種類

タイプ	用途	特性
単一用途特化型	医療施設・高齢者施設	景気に左右されない 安定した賃料収入 人材不足、介護報酬制度の改正によるリスクがある
	オフィスビル特化型	収益性が高い REITで一番多い 景気変動に左右される 契約期間短い
	商業施設特化型	収益性が高い 契約期間が長い テナントの集客力が鍵
	物流施設特化型	ネット通販の拡大が見込まれる 収益が安定している 契約期間が長い
	ホテル特化型	外国人観光客の増加が見込まれる 景気に左右される 季節・災害の影響がある 収益は不安定
	住居特化型	賃料収入や価格が安定している 景気に左右されにくい 収益性が低い 契約期間が長い
複数用途型	複合型リート（2つの用途）	1つのリートで分散投資することができる
	総合型リート（3つの用途又は用途を限定しない）

 

まず、REITは大きく分けて「単一用途特化型リート」と「複数用途型リート」の2種類っがあります。

 

単一用途特化型リートとは、ある特定の用途の不動産に投資するリートです。さらに、細かく用途別に、「オフィスビル特化型」、「住居特化型」、ショッピングセンターなどの「商業施設特化型」、倉庫など「物流施設特化型」、「ホテル特化型」などタイプ別に分けることができます。

 

オフィスビル特化型は、法人が借りるため不動産価格が上昇すれば、賃料を値上げすることができ、不動産価格が上昇する中では大きな収益を見込めます。一方で、契約期間も短く、景気が悪くなるとREITの価格も大きく下落し賃料も下がります。したがって、景気が良くなっていくと考えるときに投資するのがおすすめです。

 

商業施設特化型は、契約期間が長く収益が安定しています。商業施設が都市にある場合と郊外にある場合とで郊外にある方が、土地価格が低い分利回りが高いのがメリットですが、都市型はテナントが退去してもすぐに新たな借り手が見つかりやすいメリットがあります。

 

住居特化型は、景気に左右されにくく、契約期間が長いのが特徴ですが、個人が借りるため賃料の値上げはしにくく、収益性は低いのがデメリットです。景気が悪くなるときには、収益の安定した、住居特化型がおすすめです。

 

1つの用途に投資するのが心配という方におすすめなのが、複数用途型リートです。複数の用途の不動産に投資するリートで、2つの用途の不動産に投資するリートを「複合型リート」、オフィスビル・住居・商業施設というように3つ以上の用途を組み合わせて投資するリートを「総合型リート」といいます。複数の用途に投資することで、分散投資をし価格変動のリスクを低減することができるでしょう。

 

2.       時価総額

 

時価総額とは、REITの価格×発行済み口数を表します。REITとしての規模を表し、規模が大きいほど、REITの価値が高く評価されているといえます。

規模が大きくなれば、その分不動産への投資規模も大きくできるため、時価総額ランキングで選ぶのも良いでしょう。

 

3.       分配金利回り

 

不動産の種類により利回りが高くなります。利回りが高いREITは、収益性が高い分価格変動も大きくなる可能性があるので、注意しましょう。

 

4．REITが割安かどうかを知るためのNAV倍率

 

NAV倍率のNAVはNet Asset Valueの略で、NAV倍率はREITの基準価額が保有する不動産の正味の価値に比べて何倍かを示す指標です。REITの保有する純資産価値は、保有不動産の鑑定評価額から負債を引いて算出します。

 

NAV倍率（倍）=1口当りのリート価格÷1口当りのNAV

 

通常、NAV倍率は1倍を下回っていれば割安とされ、1倍を超えてくると割高感が増してきます。

 

5．財務健全性を見るLTV比率

 

LTV比率のLTVとはLoan To Valueの略で、LTVとは資産総額に対して有利子負債の占める比率のことをいいます。

 

LTV比率（％）＝有利子負債÷総資産×100

 

数値が低いほど安全性が高く、数値が高いほど借入金などでレバレッジを効かせて高収益・ハイリスクになります。LTV比率が高いと、投資家から集めた資金をもとに借入金も利用して、効率的に運用できていれば高収益を生みます。ただ、不動産価格が大きく下落したり、金利が上昇したりしてしまうと、REIT自体が破綻する可能性もあります。

 

平均40~45%程度が多く、50％以上の高いレバレッジを効かせているところが少なく50％以上であればREITの決算資料や投資方針をよく確認した上で投資した方が良いといえます。

 

＜おすすめのREIT銘柄3選＞（2019年10月3日時点）

REIT名	大和ハウスリート投資法人(8984)	インヴィンシブル投資法人(8963)	投資法人みらい (3476)
不動産の種類	総合型	総合型	総合型
最低投資金額	303,000円	65,900円	64,500円
時価総額	約6,256億円	約3,847億円	約1,020億円
分配金利回り	3.75%	5.24％ （ランキング5位）	4.85%
NAV倍率 （低いほど割安）	1.16倍	1.26倍	1.35倍
LTV （低いほど健全）	41.31%	48.89%	48.99%
格付（R＆I）	AA-	A（JCR）	A
スポンサー	大和ハウス	外資系FIG 80％ （ソフトバンク傘下） ソフトバンクグループ20％	三井物産50％ 中国系イデラキャピタル

 

1．   大和ハウスリート投資法人(銘柄コード：8984)

大和ハウスをスポンサーとする総合型のリートで、ポートフォリオは物流施設が50％弱・住居が約36％、他商業施設やホテルなども所有しています。

AA-と高格付けで、日本銀行も保有しており、旗艦物件は物流施設である「Dプロジェクト浦安Ⅱ」で、2019年に1年ぶりの公募増資を行い資産規模は7,505億円となります。当面の中期目標として、資産規模は8,000億円を目指しています。

 

利回りは低いですが、LTVが低く健全で、格付も高く、資産規模が大きいため、安定的な収益を見込めます。安定的なREITに投資したい方におすすめです。

 

2．   インヴィンシブル投資法人（8963）

ソフトバンクの傘下にある外資系運用会社フォートレス・インベストメント・グループ（FIG）がスポンサーとなっている、総合型リートで、ポートフォリオはホテルが約74％・住居が約25％、残りが商業施設となっています。だだ、最終的なスポンサーといえるソフトバンクのREITへのサポートは未知数となっています。

 

ホテルの新規取得、内部留保の取り崩しにより増配となっていますが、ホテルが大部分を占めることから、収益性は高いものの、景気や天災に左右される可能性が高いです。

不安定でも、利回りが高く収益性が高いREITに投資したい方におすすめのREITです。

 

3．   投資法人みらい（3476）

三井物産と中国系資産の不動産投資会社イデラキャピタルをスポンサーとする総合型リートで、オフィスや商業施設、将来的にはスポンサー傘下の保有するヘルスケア施設、インフラ施設、森林、海外不動産といった非伝統的資産の取得も進めていく予定となっています。名前の通り将来非伝統的な資産に投資するので、今後伸びる可能性のある医療・高齢者施設などに興味あるなら、おすすめです。

 

実際にREITに投資しようと思ったら、NISAでの投資がお得です。

NISAは、投資信託や株式への投資が対象というイメージが強いかもしれませんが、NISAならREITも対象となります。

 

NISAの概要
	成長投資枠	つみたて投資枠
年間投資限度額	240万円	120万円
合計投資限度額	1,800万円（成長投資枠は1,200万円まで）
非課税期間	無期限
投資可能期間	無期限
投資可能商品	国内株式 外国株式 投資信託 ETF REIT　等	金融庁指定の投資信託のみで積立による投資に限定

 

NISAとは、通常REITの分配金や売却益に対して20.315%の税金がかかりますが、その税金が非課税になる制度です。

REITをNISA口座で投資すると、分配金と売却益が非課税になり、さらに主要ネット証券なら取引手数料が無料になります。

 

＜証券会社5社比較＞

	REIT	売買手数料(～50万円)	NISA口座での取引手数料
楽天証券	◯	無料	無料
SBI証券	◯	無料	無料
DMM株	◯	198円	左に同じ
マネックス証券	◯	275円	無料
岡三オンライン	◯	385円	左に同じ
GMOクリック証券	◯	265円	無料

 

楽天証券は業界最低水準の手数料で、NISA口座でのREIT売買手数料が無料、かつポイントからのREIT投資が可能となっています。

 

 

1. 楽天ポイントで投資できる

 

楽天ポイントとは、楽天市場などの楽天グループ、マクドナルドなどの楽天ポイントが貯められる実店舗、楽天カード決済で貯められポイントです。

 

そのポイントを1ポイント→1円としてREITの購入代金に充当することができます。ポイントが貯まっていれば、REITをお得に買付することができます。

 

２．楽天証券のNISA口座ならREITの取引手数料が無料

 

通常、REITの取引には買付時、売却時に取引手数料がかかります。楽天証券のNISA口座での取引なら取引手数料無料で取引できるため、大変お得です。

 

3.初心者でもわかりやすい画面、投資情報

 

無料動画セミナーや投資についての情報「トウシル」など投資が初めての方でも、分かりやすい情報が豊富です。顧客からの意見を反映した画面は、見やすくて、初心者でも取引しやすくなっています。

 

４. 楽天グループ連携でさらにお得！

 

楽天証券を楽天銀行と連携させる「マネーブリッジ」に登録すると、楽天銀行の普通預金金利が大手銀行の100倍の0.1%になり、楽天証券の購入代金を銀行から振替したり振り込んだりしなくても楽天銀行にある資金で投資することができるため、煩雑な入金手続きが不要になります。

 

また、楽天証券で【楽天ポイントコース】に設定し投資信託を500円以上、ポイントを1ポイント以上使用して投資すると、楽天市場のポイント倍立が+1倍になったり、楽天カードの引き落としを楽天銀行にするとさらに+1倍になったりと、楽天市場で買い物する方は、楽天証券を利用すればするほどお得になります。

 

楽天証券の口座開設は楽天市場のIDがあれば、情報入力作業を省略することができ簡単に手続きできます。また、NISA口座は証券口座開設時に【NISA口座を開設する】にチェックするだけで同時に手続きができます。口座開設は全て無料でできるので、楽天ポイントを使ってREITに投資をしてみましょう！