「不動産投資」は、借り入れをして（中には手持ち資金の方もいる）不動産を購入し、借入金の返済は家賃収入で返済し、返済後は家賃収入を不労所得として得るか、売却して売却益を得るというものです。

＜不動産物件の種類＞

さらに、新築か中古、住居かオフィスもしくは店舗等用途別に分かれ、他にも駐車場やコインパーキング、民泊など様々な投資形態があります。

サラリーマンでやはり投資しやすいのが、地方の一棟所有または1,000~2,000万円の借入で始められる区分マンションでしょう。今人気の区分マンション所有を中心に不動産投資の5つのメリット・デメリットをご紹介します。

万が一のとき家族に不動産収入を残せる

借り入れで不動産投資を行う場合、「団体信用保険」に加入します。借り入れしている本人に万が一のことが起きたとき、ローン残高はゼロとなり、手元にはローンのない不動産が残るため、残された遺族は不動産収入を得ることができます。

私的年金の代わりになる

2019年6月3日に金融審議会「市場ワーキング・グループ報告書」がテレビや新聞で「老後2,000万円問題」として大きく報道され話題となりました。これは、会社員の夫と専業主婦の平均的なモデル世帯が、老後の収支として毎月5万円不足するため、資産を切り崩していくことから老後に2,000万円必要とするとの内容でした。

不動産投資のローン返済終了後、家賃収入は、物件の経過年数がある程度経っていることから購入時より価格は下がっているものの、純収入となります。そのため、公的年金だけでは毎月赤字が出る世帯であれば不足する分の収入を補うことができます。また、複数件保有していれば、老後に旅行や趣味、孫へのプレゼントなどへお金を使うことができる豊かな老後を暮らすことができます。

インフレ対策

インフレとは、「物価が持続的に上がる現象」をいい、昭和の100円と令和元年のお金の価値が違うように、物の価値が上がりお金自体の価値が下がることをいいます。
インフレが起きると、身近な物はもちろん株や不動産などのモノの価値が上がり、お金の価値が下がってしまいます。インフレが起きる時に備えて、不動産投資をしておくということは、不動産価格が上がりお金の価値が下がるリスクを抑えることができます。

日本銀行は、インフレ率の目標を2％に掲げ金融緩和を継続して行なっています。しかし、実際には、直近は1％も達しない程度の上昇率となっており、マイナスの年もあります。

＜日本の物価上昇率＞

（参考）IMF統計 日本消費者物価上昇率
https://www.globalnote.jp/p-cotime/?dno=6580＆c_code=392＆post_no=7889

したがって、日本で直近2％の物価上昇が起きる可能性は低いと考えられますが、インフレが起きれば不動産を持っていると価格が上がる可能性はあり、インフレへの備えとなります。

節税

不動産投資をして、実際の収支の【家賃収入-ローン】がプラスでも、会計上は建物の価値目減り分を減価償却費として計上できるため赤字になります。そして、サラリーマンのように給与所得がある方は、確定申告することにより、所得税・住民税が還付されます。

不動産投資の赤字が大きいほど、所得税・住民税の還付が期待できるわけですが、不動産投資の経費に参入できるのは、主に固定資産税や不動産取得税、修繕費、減価償却費、損害保険料、管理費用、借入利息（土地の部分は損益通算できない）などが挙げられます。（事業的規模でない場合、10室未満もしくは5棟未満）

さらに、相続するときにも評価額が現預金や株式よりも低く評価されるため相続税を軽減できます。ただし、不動産での相続となるため相続対策で購入する場合は、現金が良いとか管理が面倒、分割しにくいため相続争いになるなどと考える方もいるため、家族で相談した方が良いでしょう。

金利が上がってしまうこと

サラリーマンが不動産投資を行なうなら、ほとんどの方が借り入れで投資することが考えられます。不動産投資で借りられるローンは変動金利がほとんどで、自宅の住宅取得で借りられるローンと比較すると金利は高くなります。

変動金利は、半年ごとに金利の見直しを行い、5年ごとにローン残高の見直しも行われます。金利が上がれば、当然毎月の返済額、ローン残高も増額するため、想定より支払額が大きくなる可能性があります。

しかしながら、変動金利は、参考基準金利から金融機関が独自に金利を差し引いて決めていますが、その参考基準金利は「短期プライムレート」を参考に決められており、2009年から10年間に渡り1.475%で推移しています。今の戦後最長の好景気にかかわらず金利は上がっておらず、もうそろそろ不景気になる可能性がある中しばらく金利は上がらないと考えられます。

空室リスク

貸している区分・マンションに空室が出ると、ローンの返済を家賃収入で補っている場合、手持ち資金がなければ返済できないリスクが生じます。

「保有物件に近い大学のキャンパスが移動した」、「オフィスや商業施設が移転した」などにより、空室が長期間続いてしまうと、家賃収入がなく返済だけ行なうことになり、利回りも低下してしまいます。

そのため、物件の条件や立地を選ぶことは、不動産投資において大変重要になります。一棟物件だと立地による空室リスクは大きく、サラリーマンであれば区分所有にして立地を分散させると良いでしょう。

設備交換費用リスク

不動産投資は、長期間保有して不動産収入を得るため、その間に設備が劣化し交換が必要になることがあります。

災害リスク

地震や水害などによる建物劣化や資産価値の下落がリスクとして考えられます。

なかなか自然災害を予測することは難しいですが、まずは投資物件が「新耐震基準」による設計かどうかを確認すると良いでしょう。1995年の阪神・淡路大震災で倒壊した建物はほとんど「新耐震基準」以前の古い基準による設計で、「新耐震基準」で設計された建物は今のところほとんど倒壊していません。契約前の「重要事項説明」で確認されるため、必ずチェックしておきましょう。

水害が起こるかどうかの「ハザードマップ」、地盤など各自治体が公表しているため、確認しておくと安心です。

また、サラリーマンの方は、区分所有を複数件持つことで、立地を分散させるのも重要です。

区分所有の不動産投資なら、一件1,000万円~2,000万円から投資できます。サラリーマンであれば、給与収入と安定収入があるため、銀行から借りやすく、現在のようなゼロ金利政策がとられているときには低金利で借りられます。

ただし、借入で不動産投資をする場合、ローン返済は賃料収入から返済しますが自己資金でローンを返済する必要があります。また、豊かな老後を送るためには、ローン返済が65歳までには終了しない場合、余裕資金があるときに繰り上げ返済も考えた方が良いでしょう。
さらに、不動産取得税・固定資産税、設備費用、リフォーム費用など急な出費がある可能性もあるため、急な出費に備えて貯蓄を備えておく必要もあります。

「空室が続き返済できないのが怖い」
「大きな借入を起こすのが不安」
「急な出費に耐えられるか心配」など現物不動産投資に二の足を踏まれているなら、 まずREITへの投資がおすすめです。

REITとは、「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託といいます。投資家から小口で資金を集め、それを大きなまとまった資金にして、不動産投資のプロがオフィスやマンション等の不動産を購入し、その不動産の賃料収入と売却益を投資家に分配します。
REITは、証券取引所で株式のように取引され、取引時間中はリアルタイムで価格が変動しています。

REITのメリットは以下4つが挙げられます。

個人では投資できないような物件にも投資できる
小口で集めた資金を大きなまとまりにするため、オフィスや商業施設など金額が大きすぎて個人がとても購入できないような不動産に投資することが可能です。

少額から投資可能
現物不動産では大きな借入等を起こして投資しますが、REITなら10万円程度から取引できるため自己資金の範囲内で投資できます。また、管理費用や設備費用などは別途かからないため、急な出費に備える必要もありません。

分配金が受け取れる
テナント賃料や不動産売却益から費用等を引いた収益をもとに、年に2回または1回分配金が受け取れます。

高い換金性
現物不動産は売買時、大量の書類のやりとり、ローン審査等で時間や労力がかかります。一方、REITは証券口座さえあればいつでもネットでクリックするだけで瞬時に取引できます。また、受け渡しも取引日含めて3営業日のため、必要な資金をいつでもすぐに必要な分だけ引き出すことができます。

＜REITと現物不動産比較＞

不動産投資に興味があるなら、まずはREITに投資するのがおすすめです。今なら、 NISA口座での投資で、分配金と売却益が非課税になり、主要ネット証券では取引手数料が無料になります。

＜NISA＞

＜証券会社5社比較＞

楽天証券は業界最低水準の手数料で、NISA口座でのREIT売買手数料が無料、かつ大手ネット証券で唯一ポイントからのREIT投資が可能となっています。

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