不動産投資の4つのメリット・デメリットを紹介。サラリーマンにおすすめの不動産投資方法REITとは?

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REIT

売買手数料(10万円)

275円(税込)

NISA売買手数料

無料

ポイント投資

不動産投資を大きく3種類に分類

「不動産投資」は、借り入れをして(中には手持ち資金の方もいる)不動産を購入し、借入金の返済は家賃収入で返済し、返済後は家賃収入を不労所得として得るか、売却して売却益を得るというものです。

<不動産物件の種類>

  メリット デメリット
一棟物件
(マンションやアパートを一棟ごと所有する)
・利回りが良い、安定すれば大きな収益を得られる ・億単位の資金が必要(もしくは借入)
・災害リスク、立地による空室リスクが大きい
区分マンション物件 ・1Rなら、1,000万円~2,000万円程度でサラリーマンでも投資できる
・立地を分散できる
・一棟物件に比べれば利回りや収益は低い
戸建て物件 ・需要は多いが、供給数が少ないため入居者を得られやすい ・駅から遠いため、戸建入居希望者が求める駐車場・庭・3LDK以上など戸建ならではの条件が必要
・シロアリなど一見分からないトラブルが発生するリスクがある

さらに、新築か中古、住居かオフィスもしくは店舗等用途別に分かれ、他にも駐車場やコインパーキング、民泊など様々な投資形態があります。

サラリーマンでやはり投資しやすいのが地方の一棟所有または1,000~2,000万円の借入で始められる区分マンションでしょう。今人気の区分マンション所有を中心に不動産投資の5つのメリット・デメリットをご紹介します。

不動産投資のメリット・デメリット

メリット

1 万が一のとき家族に不動産収入を残せる

借り入れで不動産投資を行う場合、「団体信用保険」に加入します。借り入れしている本人に万が一のことが起きたとき、ローン残高はゼロとなり、手元にはローンのない不動産が残るため、残された遺族は不動産収入を得ることができます。

1私的年金の代わりになる

2019年6月3日に金融審議会「市場ワーキング・グループ報告書」がテレビや新聞で「老後2,000万円問題」として大きく報道され話題となりました。これは、会社員の夫と専業主婦の平均的なモデル世帯が、老後の収支として毎月5万円不足するため、資産を切り崩していくことから老後に2,000万円必要とするとの内容でした。

不動産投資のローン返済終了後、家賃収入は、物件の経過年数がある程度経っていることから購入時より価格は下がっているものの、純収入となります。そのため、公的年金だけでは毎月赤字が出る世帯であれば不足する分の収入を補うことができます。また、複数件保有していれば、老後に旅行や趣味、孫へのプレゼントなどへお金を使うことができる豊かな老後を暮らすことができます。

1インフレ対策

インフレとは、「物価が持続的に上がる現象」をいい、昭和の100円と令和元年のお金の価値が違うように、物の価値が上がりお金自体の価値が下がることをいいます。
インフレが起きると、身近な物はもちろん株や不動産などのモノの価値が上がり、お金の価値が下がってしまいます。インフレが起きる時に備えて、不動産投資をしておくということは、不動産価格が上がりお金の価値が下がるリスクを抑えることができます。

お金は放っておくと勝手に少なくなる?
景気がよくなる→物価が上昇する→今持っているお金の価値が相対的に落ちてくる。この最後の相対的なお金の現在価値の下落を「目減り」と言います。
  現在 10年後 20年後 30年後
おにぎり1個の価格 100円 122円 149円 181円
このように年に2%ずつ物価が上昇していった時、現在のおにぎりの価格が約1.8倍にもなっています。 実際に1万円を貯金し続けて、「現在」であればそれで変えるおにぎりの数は100個ですが、「30年後」には同じ金額にも関わらず約55個しか買うことができなくなります。このような事態を防ぐためにも投資は重要なのです。

日本銀行は、インフレ率の目標を2%に掲げ金融緩和を継続して行なっています。しかし、実際には、直近は1%も達しない程度の上昇率となっており、マイナスの年もあります。

<日本の物価上昇率>

2014 2015 2016 2017 2018
2.76 0.79 -0.11 0.47 0.98

(参考)IMF統計 日本消費者物価上昇率
https://www.globalnote.jp/p-cotime/?dno=6580&c_code=392&post_no=7889

したがって、日本で直近2%の物価上昇が起きる可能性は低いと考えられますが、インフレが起きれば不動産を持っていると価格が上がる可能性はあり、インフレへの備えとなります。

1節税

不動産投資をして、実際の収支の【家賃収入-ローン】がプラスでも、会計上は建物の価値目減り分を減価償却費として計上できるため赤字になります。そして、サラリーマンのように給与所得がある方は、確定申告することにより、所得税・住民税が還付されます。

不動産投資の赤字が大きいほど、所得税・住民税の還付が期待できるわけですが、不動産投資の経費に参入できるのは、主に固定資産税や不動産取得税、修繕費、減価償却費、損害保険料、管理費用、借入利息(土地の部分は損益通算できない)などが挙げられます。(事業的規模でない場合、10室未満もしくは5棟未満)

さらに、相続するときにも評価額が現預金や株式よりも低く評価されるため相続税を軽減できます。ただし、不動産での相続となるため相続対策で購入する場合は、現金が良いとか管理が面倒、分割しにくいため相続争いになるなどと考える方もいるため、家族で相談した方が良いでしょう。

デメリット

1金利が上がってしまうこと

サラリーマンが不動産投資を行なうなら、ほとんどの方が借り入れで投資することが考えられます。不動産投資で借りられるローンは変動金利がほとんどで、自宅の住宅取得で借りられるローンと比較すると金利は高くなります。

変動金利は、半年ごとに金利の見直しを行い、5年ごとにローン残高の見直しも行われます。金利が上がれば、当然毎月の返済額、ローン残高も増額するため、想定より支払額が大きくなる可能性があります。

しかしながら、変動金利は、参考基準金利から金融機関が独自に金利を差し引いて決めていますが、その参考基準金利は「短期プライムレート」を参考に決められており、2009年から10年間に渡り1.475%で推移しています。今の戦後最長の好景気にかかわらず金利は上がっておらず、もうそろそろ不景気になる可能性がある中しばらく金利は上がらないと考えられます。

1 空室リスク

貸している区分・マンションに空室が出ると、ローンの返済を家賃収入で補っている場合、手持ち資金がなければ返済できないリスクが生じます。

「保有物件に近い大学のキャンパスが移動した」、「オフィスや商業施設が移転した」などにより、空室が長期間続いてしまうと、家賃収入がなく返済だけ行なうことになり、利回りも低下してしまいます。

そのため、物件の条件や立地を選ぶことは、不動産投資において大変重要になります。一棟物件だと立地による空室リスクは大きく、サラリーマンであれば区分所有にして立地を分散させると良いでしょう。

1 設備交換費用リスク

不動産投資は、長期間保有して不動産収入を得るため、その間に設備が劣化し交換が必要になることがあります。

例えば、浴室乾燥機、給湯器、キッチン、ウォシュレットなど壊れてしまったらその都度交換が必要になるため、突然の出費に備えて貯蓄しておくことが必要です。

1災害リスク

地震や水害などによる建物劣化や資産価値の下落がリスクとして考えられます。

なかなか自然災害を予測することは難しいですが、まずは投資物件が「新耐震基準」による設計かどうかを確認すると良いでしょう。1995年の阪神・淡路大震災で倒壊した建物はほとんど「新耐震基準」以前の古い基準による設計で、「新耐震基準」で設計された建物は今のところほとんど倒壊していません。契約前の「重要事項説明」で確認されるため、必ずチェックしておきましょう。

水害が起こるかどうかの「ハザードマップ」、地盤など各自治体が公表しているため、確認しておくと安心です。

また、サラリーマンの方は、区分所有を複数件持つことで、立地を分散させるのも重要です。

不動産投資はサラリーマンでもできる!

区分所有の不動産投資なら、一件1,000万円~2,000万円から投資できます。サラリーマンであれば、給与収入と安定収入があるため、銀行から借りやすく、現在のようなゼロ金利政策がとられているときには低金利で借りられます。

ただし、借入で不動産投資をする場合、ローン返済は賃料収入から返済しますが自己資金でローンを返済する必要があります。また、豊かな老後を送るためには、ローン返済が65歳までには終了しない場合、余裕資金があるときに繰り上げ返済も考えた方が良いでしょう。
さらに、不動産取得税・固定資産税、設備費用、リフォーム費用など急な出費がある可能性もあるため、急な出費に備えて貯蓄を備えておく必要もあります。

「空室が続き返済できないのが怖い」
「大きな借入を起こすのが不安」
「急な出費に耐えられるか心配」
など現物不動産投資に二の足を踏まれているなら、 まずREITへの投資がおすすめです。

REITと不動産投資を比較

REITとは、「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託といいます。投資家から小口で資金を集め、それを大きなまとまった資金にして、不動産投資のプロがオフィスやマンション等の不動産を購入し、その不動産の賃料収入と売却益を投資家に分配します。
REITは、証券取引所で株式のように取引され、取引時間中はリアルタイムで価格が変動しています。

REITのメリットは以下4つが挙げられます。

1 個人では投資できないような物件にも投資できる
小口で集めた資金を大きなまとまりにするため、オフィスや商業施設など金額が大きすぎて個人がとても購入できないような不動産に投資することが可能です。

1 少額から投資可能
現物不動産では大きな借入等を起こして投資しますが、REITなら10万円程度から取引できるため自己資金の範囲内で投資できます。また、管理費用や設備費用などは別途かからないため、急な出費に備える必要もありません。

1 分配金が受け取れる
テナント賃料や不動産売却益から費用等を引いた収益をもとに、年に2回または1回分配金が受け取れます。

1 高い換金性
現物不動産は売買時、大量の書類のやりとり、ローン審査等で時間や労力がかかります。一方、REITは証券口座さえあればいつでもネットでクリックするだけで瞬時に取引できます。また、受け渡しも取引日含めて3営業日のため、必要な資金をいつでもすぐに必要な分だけ引き出すことができます。

<REITと現物不動産比較>

  REIT 現物不動産投資
運用者 不動産投資会社 自分自身
流動性 高い 低い
価格変動 大きい
(オフィスや商業施設など景気に左右されやうい物件が多いため)
低いが経年劣化で価格は下がっていく
資産性 手元に残らない 資産として残る
分散投資 少額で可能 大きな借入や自己資金が必要
節税 NISA口座なら非課税 所得税・住民税が軽減
相続税軽減

不動産投資に興味があるなら、まずはREITに投資するのがおすすめです。今なら、 NISA口座での投資で、分配金と売却益が非課税になり、主要ネット証券では取引手数料が無料になります。

<NISA>

  NISA
年間投資限度額 120万円
非課税期間 最長5年間
投資可能商品 国内株式
外国株式
投資信託
ETF
REIT 等
投資可能期間 2023年まで

不動産投資なら楽天証券がおすすめ!

<証券会社5社比較>

  REIT 売買手数料
(〜50万円)※税込
NISA口座での取引手数料  

楽天証券
275円 無料

SBI証券
275円 無料

DMM.com証券
198円 左に同じ

マネックス証券
495円 無料

カブドットコム証券
275円 無料

楽天証券は業界最低水準の手数料で、NISA口座でのREIT売買手数料が無料、かつ大手ネット証券で唯一ポイントからのREIT投資が可能となっています。

1 楽天ポイントで投資できる(2019年10月28日から)

楽天ポイントとは、楽天市場などの「楽天グループ」、マクドナルドなどの「楽天ポイントが貯められる実店舗」、「楽天カード決済」で貯められポイントです。

そのポイントを1ポイント→1円としてREITの購入代金に充当することができます。ポイントが貯まっていれば、REITをお得に買付することができます。

1 楽天証券のNISA口座ならREITの取引手数料が無料

通常、REITの取引には買付時、売却時に取引手数料がかかります。楽天証券のNISA口座での取引なら取引手数料無料で取引できるため、大変お得です。

1 初心者でもわかりやすい画面、投資情報

無料動画セミナーや投資についての情報「トウシル」など投資が初めての方でも、分かりやすい情報が豊富です。顧客からの意見を反映した画面は、見やすくて、初心者でも取引しやすくなっています。

1 楽天グループ連携でさらにお得!

楽天証券を楽天銀行と連携させる「マネーブリッジ」に登録すると、楽天銀行の普通預金金利が大手銀行の100倍の0.1%になり、楽天証券の購入代金を銀行から振替したり振り込んだりしなくても楽天銀行にある資金で投資することができるため、煩雑な入金手続きが不要になります。

また、楽天証券で【楽天ポイントコース】に設定し投資信託を500円以上、ポイントを1ポイント以上使用して投資すると、楽天市場のポイント倍率が+1倍になったり、楽天カードの引き落としを楽天銀行にするとさらに+1倍になったりと、楽天市場で買い物する方は、楽天証券を利用すればするほどお得になります。

楽天証券の口座開設は楽天市場のIDがあれば、情報入力作業を省略することができ簡単に手続きできます。また、NISA口座は証券口座開設時に【NISA口座を開設する】にチェックするだけで同時に手続きができます。口座開設は全て無料でできるので、楽天ポイントを使ってREITに投資してみましょう。

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手数料
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手数料
(1日定額)
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